Nos últimos tempos temos ouvido de que os preços dos imóveis para a aquisição ou locação tem se elevado vertiginosamente, em várias partes do mundo. A esse assunto atribuímos como causa o nome de "financeirização da construção", o qual está sujeito não somente às contingências do mercado, mas também em como se tirar partido dos projetos de edificações, dos projetos urbanos, do modo de utilização do espaço pelos usuários, e ainda, da evolução da configuração da sociedade. Este é assunto discutido nesta publicação.
Iniciamos esta publicação descrevendo a cadeia produtiva tradicional da construção civil. Temos, entre outros, os seguintes tipos de profissionais, pessoas ou empresas:
-O dono do terreno.
-Empreendedor, aquele que promove o lançamento do empreendimento.
-O incorporador, aquele que procura fazer a coisa acontecer, busca adesão, promove a venda, e inclusive conhece os potenciais proprietários.
-A construtora, aquela que constrói o empreendimento.
-O projetista, aquele que idealiza a obra, bem como o tema que será dado ao projeto, bem como viabiliza tecnicamente
-O financiador, aquele que fornece o capital para se executar a obra.
-O serviço público. O qual regulamenta a construção, fornece alvará e documentos de habitação, bem como gerencia o uso do solo.
-E finalmente, o comprador, o qual deverá adquirir um imóvel no empreendimento.
Dentro do que foi apresentado, podemos distinguir alguns insumos para a construção:
-O terreno. Este é estritamente necessário para o empreendimento, o qual depende de um amparo físico e distinto com localização geográfica, suporte físico e titularidade.
-Os materiais, os quais têm exigências de desempenho e certificação, para a utilização em programas habitacionais.
-Tecnologias e serviços. Estes são ativos de quem detém o conhecimento e meios de execução, estando relacionados às contingências da obra em termos físicos, técnicos e burocráticos.
-O financiamento. Este é o montante financeiro para custear a obra.
Algumas combinações podem ocorrer, como, o de o empreendedor, o incorporador e o construtor serem o mesmo grupo, e até mesmo de este grupo ser o detentor do terreno, como também o financiador da obra. O poder público deverá estar sempre agindo como legislador, mas este poderá ser o financiador, o planejador, assim como contar com uma parceria com o setor privado, para a realização dos empreendimentos.
Alguns programas, modos independentes ou parcerias importantes têm surgido, tais como:
Programas de apoio à moradia promovido pelo governo. Estes tem sido responsáveis por aproximadamente a metade das moradias atendidas recentemente. Apresenta limite de renda máxima e limite do valor do financiamento, e tem por fim o atendimento da demanda pela casa própria. Famílias que apresentam os requisitos exigidos podem pagar o financiamento com taxa de juros abaixo da estabelecida pelas do país. A execução das obras pode ser realizada por empresa privada.
Uma outra forma de se construir é mediante a parceria público privada, quando o poder público concede outorga. Este é um programa onde ambas as partes possuem interesse particular e contrapartidas específicas. Ao poder público este é importante para captar recursos para as obras de infraestrutura urbana. O poder público tem o papel de estabelecer diretrizes particulares para uma determinada área da cidade, tocando em índices urbanísticos e legislação. As ideias deste tipo de projeto consiste em selecionar uma área da cidade de interesse específico de uma região, com interesse de adensar a área, por exemplo, ou promover melhor integração com o transporte de massa, ou outros fatores. Títulos de outorga são vendidos para o setor privado, para a construção sob condições especiais, como o aumento do índice de aproveitamento permitido, a reorganização da área, conforme o escopo do projeto e das diretrizes municipais.
Os títulos de outorga são adquiridos por grupos empresariais por meio de leilões públicos. Um projeto de outorga pressupõe também a existência de uma outra área a ser beneficiada com os recursos advindos da venda de títulos.
Cabe considerar a construção civil não somente como apoio à casa própria, mas também como investimento. Neste caso envolve a aplicação de recursos pessoais para a aquisição de imóveis, como aumentos dos ativos, ou para alugar.
Algumas contingências têm surgido nos últimos tempos, e que afetam a construção imobiliária e as oportunidades de moradia.
-A renda média salarial da população.
-As taxas de juros vigentes hoje, em especial no Brasil.
-A competitividade pela aquisição de um imóvel, além da primeira compra.
-As mudanças no perfil da população e a configuração do modo de vida.
Sabe-se que os programas de habitação não se restringem obrigatoriamente a pessoas de baixa renda, e o valor máximo financiado não seria obrigatoriamente os para imóveis populares, contudo, o preço por m2 dos imóveis tem aumentado além do valor da renda mensal dos indivíduos, de modo que o acesso à moradia tem sido dificultado, bem como a área ofertada dos imóveis tem sido menor, diferentemente dos apartamentos de 100 m2.
Alguns fatores têm contribuído para a diminuição das áreas dos apartamentos, como as propostas de configuração e integração entre as peças adjacentes do imóvel, as propostas de áreas comuns integradas, tais como salão social, academias e lavanderias. Além disso, o perfil do proprietário mudou, em termos de requisitos, idade e configuração familiar. Muitos não tem filhos. O que seria um espaço de abrigo de uma família se torna um espaço diferenciado pela localização e integração com a cidade, perto de uma estação de metrô e de um shopping, com áreas de urbanização para fazer uma caminhada ou um passeio de bicicletas.
Não precisa acrescentar que o proprietário poderá preferir construir 4 apartamentos estúdio em um andar tipo do que construir dois apartamentos de 100 m2. Com o aumento do número de pavimentos, o lucro alcançado pelo empreendimento irá ser maximizado o quanto for possível.
Outra contingência desfavorável para a construção imobiliária é a competitividade dos proprietários de moradia com os investidores. Nem todo mundo que quer adquirir um imóvel pretende tê-lo por habitação. Muitos querem para investimento, para aluguel ou aluguel de curta temporada. Isto tem feito com que os preços dos imóveis subam de preço. O imóvel passa a ser compreendido mais como valor de troca como valor de uso. Nestes casos, a indústria da construção civil deixa de cumprir com a sua função social.
