Nos últimos tempos temos ouvido de que os preços dos imóveis para a aquisição ou locação tem se elevado vertiginosamente, em várias partes do mundo. A esse assunto atribuímos o nome de financeirização da construção, o qual está sujeito não somente às contingências do mercado, mas também da configuração da sociedade. Este assunto é discutido nesta publicação.
Iniciamos esta publicação descrevendo a cadeia produtiva tradicional da construção civil. Temos, entre outros, os seguintes tipos de profissionais, pessoas ou empresas:
-O dono do terreno.
-Empreendedor, aquele que promove o lançamento do empreendimento.
-O incorporador, aquele que procura fazer a coisa acontecer, busca adesão, promove a venda, e inclusive conhece os potenciais proprietários.
-A construtora, aquela que constrói o empreendimento.
-O projetista, aquele que idealiza a obra, bem como o tema que será dado ao projeto, bem como viabiliza tecnicamente
-O financiador, aquele que fornece o capital para se executar a obra.
-O serviço público. O qual regulamenta a construção, fornece alvará e documentos de habitação, bem como gerencia o uso do solo.
-E finalmente, o comprador, o qual deverá adquirir um imóvel no empreendimento.
Dentro do que foi apresentado, podemos distinguir alguns insumos para a construção:
-O terreno. Este é estritamente necessário para o empreendimento, o qual depende de um amparo físico e distinto com localização geográfica, suporte físico e titularidade.
-Os materiais, os quais têm exigências de desempenho e certificação, para a utilização em programas habitacionais.
-Tecnologias e serviços. Estes são ativos de quem detém o conhecimento e meios de execução, estando relacionados às contingências da obra em termos físicos, técnicos e burocráticos.
-O financiamento. Este é o montante financeiro para custear a obra.
Algumas combinações podem ocorrer, como, o de o empreendedor, o incorporador e o construtor serem o mesmo grupo, e até mesmo de este grupo ser o detentor do terreno, como também o financiador da obra. O poder público deverá estar sempre agindo como legislador, mas este poderá ser o financiador, o planejador, assim como contar com uma parceria com o setor privado, para a realização dos empreendimentos.
Alguns programas, modos independentes ou parcerias importantes têm surgido, tais como:
Programas de apoio à moradia promovido pelo governo. Estes tem sido responsáveis por aproximadamente a metade das moradias atendidas recentemente. Apresenta limite de renda máxima e limite do valor do financiamento, e tem por fim o atendimento da demanda pela casa própria. Famílias que apresentam os requisitos exigidos podem pagar o financiamento com taxa de juros abaixo da estabelecida pelas do país. A execução das obras pode ser realizada por empresa privada.
Uma outra forma de se construir é mediante a parceria público privada, quando o poder público concede outorga. Este é um programa onde ambas as partes possuem interesse particular e contrapartidas específicas. Ao poder público este é importante para captar recursos para as obras de infraestrutura urbana. O poder público tem o papel de estabelecer diretrizes particulares para uma determinada área da cidade, tocando em índices urbanísticos e legislação. As ideias deste tipo de projeto consiste em selecionar uma área da cidade de interesse específico de uma região, com interesse de adensar a área, por exemplo, ou promover melhor integração com o transporte de massa, ou outros fatores. Títulos de outorga são vendidos para o setor privado, para a construção sob condições especiais, como o aumento do índice de aproveitamento permitido, a reorganização da área, conforme o escopo do projeto e das diretrizes municipais.
Os títulos de outorga são adquiridos por grupos empresariais por meio de leilões públicos. Um projeto de outorga pressupõe também a existência de uma outra área a ser beneficiada com os recursos advindos da venda de títulos.
Cabe considerar a construção civil não somente como apoio à casa própria, mas também como investimento. Neste caso envolve a aplicação de recursos pessoais para a aquisição de imóveis, como aumentos dos ativos, ou para alugar.
Algumas contingências têm surgido nos últimos tempos, e que afetam a construção imobiliária e as oportunidades de moradia.
-A renda média salarial da população.
-As taxas de juros vigentes hoje, em especial no Brasil.
-A competitividade pela aquisição de um imóvel, além da primeira compra.
-As mudanças no perfil da população e a configuração do modo de vida.
Sabe-se que os programas de habitação não se restringem obrigatoriamente a pessoas de baixa renda, e o valor máximo financiado não seria obrigatoriamente os para imóveis populares, contudo, o preço por m2 dos imóveis tem aumentado além do valor da renda mensal dos indivíduos, de modo que o acesso à moradia tem sido dificultado, bem como a área ofertada dos imóveis tem sido menor, diferentemente dos apartamentos de 100 m2.
Alguns fatores têm contribuído para a diminuição das áreas dos apartamentos, como as propostas de configuração e integração entre as peças adjacentes do imóvel, as propostas de áreas comuns integradas, tais como salão social, academias e lavanderias. Além disso, o perfil do proprietário mudou, em termos de requisitos, idade e configuração familiar. Muitos não tem filhos. O que seria um espaço de abrigo de uma família se torna um espaço diferenciado pela localização e integração com a cidade, perto de uma estação de metrô e de um shopping, com áreas de urbanização para fazer uma caminhada ou um passeio de bicicletas.
Não precisa acrescentar que o proprietário poderá preferir construir 4 apartamentos estúdio em um andar tipo do que construir dois apartamentos de 100 m2. Com o aumento do número de pavimentos, o lucro alcançado pelo empreendimento irá ser maximizado o quanto for possível.
Outra contingência desfavorável para a construção imobiliária é a competitividade dos proprietários de moradia com os investidores. Nem todo mundo que quer adquirir um imóvel pretende tê-lo por habitação. Muitos querem para investimento, para aluguel ou aluguel de curta temporada. Isto tem feito com que os preços dos imóveis subam de preço. O imóvel passa a ser compreendido mais como valor de troca como valor de uso. Nestes casos, a indústria da construção civil deixa de cumprir com a sua função social.
