São Paulo-Pinheiros Créditos: Google Earth 2020
Marco Antônio de Morais Alcantara
#Verticalização #IndicesUrbanísticos #FomentoImobiliário
A verticalização é um tema bastante controvertido. Ela envolve diferentes aspectos nos quais ela toca, não somente com relação à morfologia urbana, como também em outros, tais como gestão urbana, a climatização, e a valorização e os ganhos imobiliários por meio do aumento do índice de elevação nos planos diretores. .O seu incentivo em uma cidade pode ser decorrente de diversos fatores, tais como a busca do potencial de aproveitamento de terrenos, o qual é decorrente da valorização imobiliária, principalmente estimulados por alguns anseios de mercado; são comuns os casos de verticalização em bairros nobres que ainda mantém a tradição e a reputação, e ainda, dentro de um outro contexto, pode se considerar o aproveitamento de áreas edificáveis, em particular decorrente das condições impostas pelo meio físico, como a topografia dominante.
Sendo fomentada por planos municipais, os quais não só podem favorecê-la, por meio de algum tipo de regulamentação, como também esta pode também trazer conflitos, entre o interesse público e o interesse imobiliário, quando nos casos de se prevenir a limitação de altura dos edifícios, requeridos pelos planos de zoneamento urbano.
De modo curioso, a verticalização é um tema que abriga opiniões diversas entre os urbanistas, sobretudo aparentemente até conflitantes. Ela influencia em cotas, sobretudo em termos da densidade habitacional e populacional. Ela não está desatrelada da infraestrutura urbana do entorno, sendo que por um lado ela requer infraestrutura, vindo então a aumentar a demanda por serviços e por equipamentos urbanos, e por outro lado, ela implica em uma maior utilização desta infraestrutura.
Existem opiniões tanto favoráveis à verticalização como ao espraiamento da cidade, sob argumentos diversos.
Um equilíbrio com a densidade deve então ser alcançado.
Os serviços urbanos, de modo geral, estão interligados com as suas demandas, requerendo uma densidade mínima em uma determinada região, de modo que o seu custo venha a ser diminuído quando quotizado por unidade de habitação.
Urbanistas valorizam o adensamento populacional, no sentido de poder levar mais pessoas vivendo em um determinado local, fomentando as atividades culturais, comerciais e esportivas, trazendo as pessoas mais próximas, e aproximando mais os locais de utilização mais frequentes, como residências, centros comerciais, parques urbanos, áreas de lazer e centros culturais.
O desenho urbano, em tese, deve conciliar as diferentes tipologias com a tipologia habitacional, prevendo assim que uma maior quantidade de pessoas possam habitar próximas, sem, evidentemente, a perda da qualidade de vida.
Dentre as contingências, estão estão os índices urbanísticos, em particular os índices de ocupação e de elevação. O primeiro coloca em questão o aproveitamento quanto à área construída e a ocupação de terreno, e o segundo implica no número de pavimentos. Ainda se pode considerar os recuos frontais, requeridos pelos códigos de obras municipais.
Os índices urbanísticos são concebidos de modo a disciplinar a construção, sendo justificados pelas necessidades de se promover melhores condições de insolação e de ventilação, ou em decorrência de fatores muito particulares; contudo, em alguns casos eles são reclamados em decorrência de aspectos do ambiente construído, em particular nos casos dos recuos impostos, os quais interferem na integração do edifício com a área pública, trazendo rupturas que dificultam a vida no que tange à circulação e à interação. Outras vezes as limitações são como nos casos da presença de aeroportos.
A verticalização está sujeita aos fatores de mercado, os quais podem influenciar não somente na demanda como nas áreas de maior concentração. Ela está sujeita ao planejamento urbano e ao zoneamento.
De modo geral. ela alcança preferencialmente os lugares onde já dispõe de infraestrutura básica, havendo interação entre a infraestrutura implantada e o processo de adensamento, e da valorização de área, que pode ser resultante da verticalização. Não se ignora que em ambos os casos se tomam em consideração as possíveis interferências urbanísticas nos locais por onde elas serão implantadas, razão pela qual o seu interesse em determinadas áreas se torna polêmico,
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