CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS: COMPREENSÃO, ACEITAÇÃO E GESTÃO

Marco Antônio de Morais Alcantara

#CondomíniosHorizontais

A cidade é marcada pelo tipo de desenho urbano que é adotado, e este possui vários ingredientes, os quais têm por finalidade fazer com que ela atenda aos principais requisitos, que justificam a sua finalidade, como: promover as condições de habitação e vivência, de circulação, e de favorecer as atividades produtivas. Ao quesito de habitação e vivência, se pode distinguir como elementos os espaços livres, tais como praças, parques, áreas verdes, e, também existem os espaços privados, que são as habitações. Estes dois tipos de espaço podem ser mesclados no desenho urbano.

Dentro da concepção de uma tipologia habitacional podem entrar em jogo diversos elementos, tais como os índices urbanísticos da área, os fatores de custos, os quais podem estar relacionado com a densidade habitacional, os fatores fisiográficos da área do loteamento, e, por fim, os aspectos de paisagismo, dos quais se pode tirar partido. São distinguidos os casos de habitações isoladas, habitações geminadas, e edifícios de múltiplos andares.

Algumas tipologias podem se constituir em uma unidade, em bloco que representa os interesses de seus ocupantes, como nos casos dos edifícios de múltiplos andares, e dos loteamentos privados.

Estas propostas têm sido materializadas em algumas das regiões de uma cidade. De modo geral não se pode afirmar que estas são a regra utilizada na concepção de loteamentos. 

Alguns aspectos se podem inferir sobre este tipo de proposta. Um deles é sobre a noção da formação de um grupo de moradores, constituindo-se em uma unidade representada dentro da malha urbana. Do ponto de vista físico um aspecto importante é o da solidarização das estruturas, e do compartilhamento do espaço, e, ainda, pode-se mencionar o aspecto jurídico, referente aos estatutos que são estabelecidos para que venha a se caracterizar e formalizar os interesses de grupo, e ter organicamente um bom funcionamento o complexo formado. Finalmente, normalmente existe algum tipo de quotização financeira e contrapartida prevista para cada usuário do sistema.

Pouco se tem falado sobre os aspectos sociais, de comportamento, e de interação entre os moradores, e ainda, sobre, a apropriação dos moradores pelos espaços comuns que lhe são destinados, através das propostas urbanas criadas, pois, nestes casos, alguns espaços compartilhados podem ser oferecidos como complementação das áreas de vivência; e, também, existem os aspectos de responsabilidade sobre os possíveis sinistros, resultantes da interação física e da dependência dos imóveis; e ainda, do gerenciamento sobre a manutenção e a conservação dos imóveis para evitar a obsolescência. 

Enquanto que proliferam os chamados condomínios fechados para uma determinada parte da população, observa-se uma situação particular para os imóveis geminados, não segregados da área urbana. 

Para os casos de habitações geminadas se observa muitas vezes o desprezo e o preconceito, sendo estes vistos como imóveis de enquadramento inferior. Estando estes condomínios integrados à malha viária da cidade, os acessos se tornam facilitados, e, as próprias legislações se apresentam confusas com relação a algum tipo de regulamentação que beneficie preferencialmente os moradores locais, ou de restrição quanto ao tipo de frota. Quando existe rotatividade de moradores, também pode, aparentemente, dificultar a formação de um pensamento de grupo, de interesses comuns, como por exemplo a instalação de equipamentos urbanos, gerir a coleta do lixo, e até mesmo, a questão do ruído, fatores que podem ser conflitantes. Estes fatores podem ser agravados pela possível heterogeneidade dos moradores.

Finalmente, cabe observar os aspectos de autonomia do morador, no sentido da liberdade de reinventar, ou de reformar ou ampliar o seu imóvel, dentro de um possível contexto de restrições de desqualificação e perda de eficiência da proposta original. 

O exemplo ilustrado abaixo, na Figura 1, se situa em Ilha Solteira-SP.

Figura 1: Viela integrante de uma unidade Passeio de Ilha Solteira-SP  

De modo geral para este tipo de solução os moradores ampliaram os seus imóveis justo até a testada dos lotes, no alinhamento. Isto veio a dificultar as condições de insolação e de ventilação nos imóveis. Domos para iluminação e ventilação são frequentes, de modo a se contornar estes problemas. As vias de uso local são definidas em 6 metros de largura, sem passeio para pedestres, caracterizando-se como vias de uso exclusivamente local. Conjuntos de vias podem formar uma unidade denominada por "Passeio", formando um agrupamento regional. Restrições são impostas ao uso da velocidade. Áreas verdes próximas aos condomínios são implantadas.

Figura 2: Área verde integrante do desenho urbano em Ilha Solteira-SP 

Cabem então mecanismos de modo a favorecer a funcionalidade nestas áreas, tais como indicações de velocidade, identificação da área, por exemplo, assim como, aos moradores pode ser facultado o papel interventor no sentido de reivindicar para as áreas comuns a implantação de acessórios urbanos, como academias ao ar livre, bancos, ou equipamento de lazer para as crianças dentro das tolerâncias que podem ser utilizadas nas áreas verdes.       

As habitações geminadas podem ser consideradas como uma das formas de se explorar o desenho urbano, com bons projetos, boa escolha dos materiais, e de compreensão dos mutuários; estas podem vir a ser eficazes. Mas talvez uma das maiores limitações pode ser o pouco incentivo para se fomentar legislações específicas adequadas a estas áreas.